01、为啥我要写这个？
作为一个专注于EB-5项目选择的加州注册投资顾问，我的工作是帮助投资人选择EB-5项目。因为美国注册投资顾问模式特殊的中立和正规性，我的专业服务可以帮助客户走出项目选择的迷雾。
偶尔，也有投资后的客户咨询我，能否对他们项目做一个调查。之前，我的问答都是NO，没有必要。
投资行为已经发生，投资人作为一个被动的有限合伙人，没有决定权。所以，投资人一旦投了项目，再回过头去做调查，于事无补。即使找到了问题，也无法改变现状。
但是后来发生的一些事情证明我当时的看法是错误，片面的。
大概一年多前，有一位投资人找到我，一定要付费（虽然不多）让我看一下项目就业的预期。他说，如果项目就业情况不好，他孩子的留学计划就需要调整。我觉得他说的有道理。就看了一下媒体的报道和市政府网站的开工证，区域中心给投资人的项目进展报告，再结合原先的就业报告，给出了项目就业创造基本没有问题的结论。客户认为，我的调查结果，帮助他们家做了孩子的留学决定。
这些基本信息实际通过中介也可以获得。我想客户让我调查的原因，可能是希望通过完全中立的第三方来给出一个独立专业的意见吧。
到后来，一些“问题”项目的投资人也找到我，希望我对项目的前景做一个评价。实际上，他们的问题不仅涉及到项目，而且涉及到法律维权。对于不幸误入问题项目的投资人，我认为合理的应对方式为：1.搞清楚项目的现状。2.根据项目的现状和个人的情况，决定是否：1）继续投资、2）提出退出和退款要求、3）提出额外的赔偿要求。在同一个项目中，不同的投资人的愿望有可能是不同的，所以做出的决定也有可能不同。但是作为第一步，必须要完整深入地了解项目现状。
有一个问题项目的投资人在听了我的建议后，联系了中介，索要项目信息。中介没有提供。我就建议他们直接联系EB-5基金公司的GP，对方也没有给。所以，我就建议他们找律师了。
投资人作为有限合伙人，享有不容置疑的法定知情权。而这个基金公司对投资人的正当要求不予理会，大大增加了投资人的疑虑。这也从侧面说明这个“问题项目”真得是出了很大的问题。
最近，越来越多的项目出现问题，这使更多的投资人觉得紧张。之前销售方信誓旦旦的承诺，忽然之间变得飘忽不定。实际上，投资人在投资前往往对项目知之甚少，甚至连PPM这些基本的发售文件都没有收到过。在听到问题项目的新闻报道后，越来越多的人觉得有必要对所投的项目做进一步的了解。一方面是调整家庭留学、购房等移民计划，另一方面是出于维权的需要。
02、什么是投资人的知情权？
在跟踪项目时，投资人需要向EB-5基金公司（通常是区域中心的关联公司）索要信息。因此，能否获得有关的信息，变得尤为重要。除了上面问题项目的例子之外，我曾经多次听到投资人无法获得项目信息的抱怨。但实际上，投资人的知情权是受法律保护的。
在美国，各州制订自己的有限合伙人公司法。许多州在制订该法的时候，参照了美国“统一法律委员会” The Uniform Law Commission (ULC) 的统一范本。这个范本是在2001年撰写的，在2011年和2013年进行了修改。目前，有近半数的州采用了这一范本。其他州的法律没有使用这一范本，但是内容类似。
对于投资人知情权的表述，范本法在第304节做出了具体规定。规定投资人有索要信息和进入办公室查看公司信息的权利。
在不采用范本法的州，例如纽约州的合伙人法律里面，也有类似的条款。下面是有关文字：
“A limited partner shall have the same rights as a general partner to
(a) Have the partnership books kept at the principal place of business of the partnership, and at all times to inspect and copy any of them.
(b) Have on demand true and full information of all things affecting the partnership, and a formal account of partnership affairs whenever circumstances render it just and reasonable, and
(c) Have dissolution and winding up by decree of court.”
注意，这是法律赋予投资人的权利，任何公司的运营协议都无法剥夺这一法定权利。
03、项目跟踪的必要性
上面提到过项目跟踪的必要性。我们在这里做一个系统的分析归纳。
首先，跟踪项目可以了解并预测项目成功获得绿卡和还本的几率。从而主动地调整家人的移民计划和步骤。
其次，跟踪项目可以尽早知道项目的问题在哪里，是否存在欺诈。美国的证券法赋予了投资人在某些条件下，可以要求退款权利。这里最重要的一条，是投资人可以在基金发售方欺诈的情况下，在认购三年内要求发售方（EB-5基金公司）无条件退款。如果超过了三年，或者虽然还是在三年内，但如果发现欺诈后的间隔时间超过了一年，法律就规定投资人不能再因此要求退款。这就是美国证券法中常说的“法定时效性”，英文为statute of limitations。大致的意思是：如果发现货不好要退货，需要趁早。如果三年一直没有发现货不好，第四年才发现，就没法退货了！
所以，如果投资人投了问题项目，头三年一直蒙在鼓里，三年后就无法因欺诈而要求退款了。当然，投资人还是可以因欺诈发起诉讼，让美国证监会来强制赔偿。但是诉讼耗时耗力，而且坏项目拖得越久，资金越不容易追回来。
04、都跟踪什么？
大体上讲，跟踪的内容有绿卡、还款、和再投资。我们在这里就这些内容进行展开讨论。
1. 创造就业等绿卡因素
从预测绿卡的角度，跟踪的重点是项目完工，创造就业。如果项目依赖运营就业，还需要跟踪运营情况。
曾经有朋友已经拿到了领馆的面签通知，我看了一下他的项目，项目过了4-5年根本还没有开工。有可能是资金没有到位。朋友会选择入境。但是入境后就得考虑其他途径。
除了项目就业外，区域中心是否被关停、EB-5资金有没有被弃用、资金风险性和持续性有没有合规等因素也都会影响投资人的绿卡。
2. 还款因素
在预测项目还款方面，可以分为两类情况。第一类项目是一个大型的集团或者政府作为借款人直接借用EB-5贷款，以公共设施、医疗公司、政府部门等借款人的项目为主。第二类是依赖项目本身的盈利。以房地产、酒店、养老院、学校等依赖项目自身盈利的项目。
对于第一类，我们主要看借款人的财务状况。分析借款人的财务报表。这一类项目的借款人往往是非营利性组织，或者是上市公司。他们的财务报表很多时候是公开的。通常来说，只要这些借款人财务状况良好，看不到破产的迹象，资金返还的风险就低。但如果借款人的财务状况出现了波动，例如上市公司的年报中提示，公司因为经营不善而巨亏，资金链出现断裂的风险。这样的情况下，投资人就得关注。
对于第二类，我们需要看项目本身的运营状况。例如，酒店项目需要看入住率、房间均价、运营成本等指标。除此之外，我们需要注意项目的资金结构调整。项目在完工稳定后，项目方往往会把银行贷款进行在融资，把原先的建筑贷款转换为金额更大的长期贷款。由于贷款金额变大，开发商的现金股权投入往往会变少。EB-5资金作为夹层贷款的抵押物也相应的变化。
3. 再投资
项目跟踪的另一个环节是资金再投资。由于排期时间长，EB-5资金再投资几乎无法避免。这时候区域中心如何选择项目，是值得投资人重点关注的一个问题。按照美国的证券法，区域中心（基金公司经理）在选择项目的时候，必须把投资人的利益放在自身之前，选择低风险低收益的项目，而不是把自己的利益至于前面的高风险高收益项目。这个叫做“受托责任”， 英文是Fiduciary Duties。
有一些小基金公司，可能从来没有听说过证券法要求基金经理承担的受托责任，所以在资金再投资上需要花额外的精力注意。
05、付费跟踪？
您愿意全家每年少出去吃一顿饭，把钱交给注册投资顾问来跟踪报告项目的情况吗？
原文转载自微信公众号：EB5投资顾问